2.借地借家事件

1.従来の借地・借家に関する特別の規律を行ってきた借地法、借家法、建物保護に関する法律が全面的に見直され、新しい借地借家法が平成4年8月1日から施行されました。この改正は、土地や建物を一旦賃貸した場合にはこれらがなかなか所有者に返ってこないこと等の不便のあった借地・借家制度を改正したもので、主に、定期借地権制度(更新されない借地契約)の導入、契約終了のための「正当事由」の明確化、期限付建物賃貸借などが基本的な改正点でした。その後、借地借家法の一部改正をセットにした「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が成立し、平成12年3月1日より、一般的な定期借家制度(更新されない借家契約)も導入されております。これにより従来の借地法、借家法、建物保護に関する法律は廃止されますが(借地借家法附則第2条)、新しい借地借家法が平成4年7月31日までに成立した権利関係を変更するものではありません(借地借家法附則第4条)。

2.
借地権とは、建物所有を目的とする地上権及び土地の賃借権のことを言います(借地借家法1条)。旧借地法では、借地権の期間が、当事者間で期間の定めがない場合、堅固建物について60年、非堅固建物について30年となっておりました。また当事者間の特約でも、堅固建物について30年、非堅固建物について20年以上でなければならないと決められていました(借地法2条)。また、旧借地法では、当事者間の合意によって更新する場合の更新期間は堅固建物所有目的の場合は30年、その他の建物については20年とされていました(借地法5条1項)。また、当事者の合意がなくても、建物があって、借地権者が更新請求をした場合には、借地権設定者が正当事由を備えて遅滞なく異議を述べなければ、期間の点を除いて(期間の点は前記借地法5条1項の規定が準用されます)、前契約と同一の条件で契約更新されたものとみなされます(借地法4条1項)。また、借地期間が終了した後に借地権者が土地の使用を継続する場合に、借地権設定者が遅滞なく異議を述べないと借地権は法定更新され(借地法6条1項)、期間は借地法5条1項のとおりとなります。なおこの場合、建物があるときは、借地権設定者が正当事由を備えた異議を遅滞なく述べることが必要となります(借地法6条2項)。

3.
これに対し、借地借家法によれば、建物の種類に関係なく、普通借地権の存続期間は30年であり(借地借家法3条)、これより短い期間の定めは無効とされます(同9条)。もっとも、契約で30年を超えて長い期間を定めればこれに従います(同3条但書)。借地借家法は、存続期間が定まった定期借地権制度(定期借地権(同22条)、建物譲渡特約付借地権(同23条)、事業用借地権(同24条))を創設し、期限がくればまちがいなく土地が返還されるようにして所有者に土地を貸し易くし、土地の流動化を図っています。定期借地権以外の普通借地権における合意更新は、1回目の更新について20年以上、2回目からは10年以上の期間とされています(借地借家法4条、但し、当事者がこれより長い期間を定めたときにはこれに従います)。また、当事者の合意がなくても、建物があって、借地権者が更新請求をした場合には、借地権設定者が正当事由を備えて遅滞なく異議を述べなければ、期間の点を除いて(期間の点は前記借地借家法4条の規定が準用されます)、前契約と同一の条件で契約更新されたものとみなされます(借地借家法5条1項、6条)。また、借地期間が終了した後で借地権者が土地の使用を継続し、建物がある場合には、借地権設定者が正当事由を備えた異議を遅滞なく述べないと借地権は法定更新され(借地借家法5条2項、6条)、期間は前記借地借家法4条のとおりとなります。

4.
建物賃貸借についても、平成11年度の借地借家法の改正までは、期限付建物賃借権として、賃貸人不在期間の建物賃貸借(同38条)と取壊し予定の建物賃貸借(同39条)の2種類が定められるに過ぎませんでしたが、改正法は、一般的な要件のもとに契約の更新がない定期借家契約が締結できるようにしました。なお、定期建物賃貸借契約を締結するにあたっては、賃借人保護の観点から、公正証書による等書面による契約が必要です。 旧借家法では、合意更新は有効ですし、合意更新がなくても賃貸人が賃貸借期間満了前6ヶ月ないし1年以内に賃借人に対して、正当事由を備えた更新拒絶の通知をしない限り、法定更新されます(旧借家法2条、1条の2)。また、右通知をなしても、期間満了後賃借人が建物使用を継続している等のもとで賃貸人が正当事由を備えた異議を遅滞なく述べないと同様に法定更新されます(旧借家法2条2項、1条の2)。

5.
従前、借地・借家をめぐる紛争の多くは、賃貸借期間の満了を原因とする契約終了に関するトラブル(いわゆる立退き問題)でした。この場合、正当事由の要件やその有無、正当事由の補完的役割としての立退料の支払いをめぐって紛争になることが多く、裁判でも、右正当事由のほか立退料としていくら支払われるのが妥当かが、争われてきました。借地借家法では、正当事由の内容(更新拒絶の要件)について、「借地権設定者及び借地権者(転借地権者も含む)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」(同6条、なお、建物賃貸借について28条)との基準を示しております。今後も、このような紛争が予想されるほか、定期借地権や定期借家権の契約締結のための公正証書等の契約書の作成も重要となってきます。
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